再建築不可物件をリノベする際の注意点と成功事例

再建築不可物件は「安く買えるがリスクが高い」と言われる不動産の代表格です。
しかし、リノベーション（再生）という選択を取ることで、
“住めない物件”を“価値ある資産”に変えるケースも増えています。

再建築不可でもリノベできるって本当？どこまで改修していいの？

解体も建て替えもできないなら、どんなリノベが現実的なんだろう？

確かに再建築不可には制約がありますが、
「条件を正しく理解して施工計画を立てる」ことで十分活用できるケースもあります。

この記事では、再建築不可物件のリノベーションを成功させるために知っておきたい
法的ルール・施工上の注意点・補助金活用・実際の成功事例までを詳しく解説します。

再建築不可物件とは？定義と背景を整理しよう

まずは基本の定義を確認しておきましょう。

再建築不可物件とは、
「現行の建築基準法に適合していないため、建て替えができない建物」を指します。

項目	内容
主な理由	接道義務を満たしていない（建築基準法第43条）
接道義務	幅員4m以上の道路に2m以上接していない
建て替えの可否	原則不可（既存不適格建築物扱い）
売買価格	一般的に市場価格の50〜70％程度
リノベーション	建替え以外の「修繕・改修」は原則可能

「再建築不可＝工事禁止」ではありません。
構造を変えない改修や内装リノベーションは許可不要で行えます。

関連記事：中古住宅を買ってフルリノベーション！予算・工期・工事範囲のリアル

再建築不可物件のリノベでできること・できないこと

「建て替え不可」といっても、リフォームやリノベーションには明確な線引きがあります。

区分	可能な工事	不可・制限される工事
内装リフォーム	壁紙・床・水回り・間取り変更（非構造部）	—
外装・屋根	塗装・葺き替え可（構造変更を伴わない）	屋根勾配変更や高さ変更は不可
増築	原則不可（建築確認が通らない）	増築・減築・建替え
構造補強	耐震補強・基礎補強は可（建築確認不要）	新築扱いとなる構造変更

建物の「用途変更」や「延床面積増加」は建築確認が必要となるため、
再建築不可ではほぼ実現できません。

リノベ前に必ず確認すべき4つの法的ポイント

リノベを始める前に、法的制約を明確にしておくことが最重要です。

① 接道状況（再建築不可の原因）

前面道路が「建築基準法上の道路」に該当するか
接道幅2m以上確保できるか
隣地を一部借地して“接道確保”できるか（位置指定道路の可能性）

不動産登記上「私道」に見えても、実は建築基準法上の道路でない場合があります。
役所（建築指導課）での確認が必要です。

② 用途地域と建ぺい率・容積率

現在の建物が用途地域の制限内で建てられているか
建ぺい率・容積率オーバーの場合、増改築不可

リノベーションの範囲を超えて「建築確認」が必要になると、
再建築不可が理由で許可が下りないことがあります。

③ 構造安全性（耐震性能）

昭和56年以前の建物（旧耐震基準）は要注意
壁量・基礎補強で安全性を確保
耐震改修工事は補助金対象になることも

関連記事：耐震リフォームで損しないために｜補助金と診断・工事の流れを解説

④ 既存不適格建築物としての扱い

法改正前に合法的に建てられた建物は「既存不適格」
違法建築物（無確認建築物）とは区別される
「適法に建てられたが、今は再建築不可」というケースが多い

「既存不適格」なら改修工事は合法。
ただし「違法建築」扱いだと、ローンや保険の審査に通らない場合があります。

補助金・減税で負担を軽減できるケースもある

再建築不可物件でも、リフォーム補助金や減税制度を使える場合があります。

支援制度	対象	上限額	備考
住宅省エネ2025	窓・断熱・給湯器	最大60万円	登録業者による施工
耐震改修補助金	木造住宅の耐震補強	最大150万円	自治体申請が必要
バリアフリー改修減税	高齢者・障がい者対応改修	最大20万円	所得税控除可
空き家活用補助金（自治体）	住居再生・移住促進目的	最大200万円	地方自治体ごとに異なる

「建て替え不可」でも“改修”として申請できる制度が多いため、
工務店と一緒に自治体に確認しましょう。

関連記事：和歌山県のバリアフリー・高齢者住宅改修支援制度まとめ

リノベを成功させる3つの実務ポイント

再建築不可物件のリノベでは、施工よりも事前準備が9割です。

1. 現況調査（インスペクション）を必ず実施
　→ 構造・基礎・シロアリ・傾きなどを事前にチェック。
2. 設計士・建築士を交えた計画を立てる
　→ 法的制限と施工可否をプロに判断してもらう。
3. ローン・補助金を同時に検討
　→ 再建築不可は住宅ローンNGなケースが多いため、リフォームローンを活用。

「物件を買ってから考える」では遅いケースが多いです。
購入前の段階で“リノベ可能か”の調査をしておくのが鉄則です。

実際の成功事例：再建築不可でも快適に再生できたケース

事例	内容	費用目安	ポイント
① 京都市内（築45年・木造2階建）	外壁・水回りフルリノベ	約800万円	古民家風に再生、民泊として運用
② 神戸市長田区（築40年）	耐震補強＋間取り変更	約1,000万円	補助金併用で安全性を確保
③ 奈良市（築50年）	空き家を二世帯住宅へ改修	約1,200万円	基礎補強＋内装全面改修

再建築不可物件は「低コスト×リノベ」で資産価値を高めることが可能。
特に賃貸・民泊・店舗転用などの活用事例も増えています。

金融面の注意：住宅ローンが使えない場合の対応策

再建築不可物件は、一般的な住宅ローン審査が通らないことが多いです。

項目	内容
銀行ローン	原則NG（担保価値が低いため）
リフォームローン	工事内容によっては利用可
ノンバンク系ローン	金利高めだが対応可能
自治体融資制度	耐震・省エネ改修なら対象の場合あり

「物件価格＋リノベ費用」を一括で組むよりも、
物件を現金購入＋工事のみローンの形が現実的です。

関連記事：リフォームローンと住宅ローンの違いは？賢い資金調達方法まとめ

施工時のトラブルを防ぐためのチェックリスト

チェック項目	内容
事前調査	構造劣化・シロアリ・傾きの確認
契約書	「再建築不可物件」である旨を明記
保証範囲	補修保証・構造保証があるか
施工範囲	外壁・屋根など“建替え扱い”にならない範囲を明確化

施工途中で「確認申請が必要」と判断されると、工事がストップする場合があります。
事前の建築士確認が最大のリスク回避策です。